Kira Artışı Hesaplama 2026: TÜFE’ye Göre Yeni Kiranı Bul

Kira artışı hesaplama tek bir formüle dayanır: mevcut kiranı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranıyla çarparsın. Haziran 2026’da sözleşmesi yenilenen konut ve işyeri kiraları için yasal tavan %32,24‘tür (TÜİK, Mayıs 2026 verisi). Yani 20.000 TL kira, en fazla 26.448 TL’ye çıkabilir. Aşağıdaki araca kiranı ve oranı yaz, yeni kiranı ve aradaki farkı saniyesinde gör.

Araç pratik tarafı çözüyor. Ama asıl mesele şu: ev sahibin sana “enflasyon %75 oldu, kira da %75 artacak” derse ne yapacaksın? Ya da 5 yıldır aynı evdeysen artış kuralı değişiyor mu? Aşağıda kira artışının yasal sınırını, TÜFE’nin nereden bakıldığını, beş yıl sonrasını ve anlaşmazlık çıktığında izleyeceğin yolu adım adım anlattım.

Kira zammı hesaplama nasıl yapılır? Formül ve örnek

Kira zammı hesaplama formülü tek satır: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100). Buradaki “TÜFE oranı”, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Aylık enflasyon ya da yıllık enflasyon değil; özellikle “12 aylık ortalama” satırına bakman gerekir. İki rakam çoğu zaman birbirinden bambaşka çıkar.

Somut bir örnek üzerinden gidelim. Haziran 2026’da sözleşmesi yenilenen 18.000 TL’lik bir konut düşün. Geçerli oran %32,24:

• Yeni kira: 18.000 × (1 + 32,24/100) = 18.000 × 1,3224 = 23.803,20 TL
• Aylık artış: 5.803,20 TL
• Yıllık ek maliyet: 69.638,40 TL

Dikkat: %32,24 bir tavan, zorunlu oran değil. Ev sahibi bu orana kadar zam yapabilir, daha azını da isteyebilir. Sözleşmende daha düşük bir artış oranı yazıyorsa o geçerli olur; ama sözleşmedeki oran TÜFE’nin üstündeyse yasa devreye girer ve fazlası geçersiz sayılır.

Ev sahibi kira artışı ne kadar yapabilir? Yasal tavan kuralı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi nettir: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Sözleşmede hiçbir artış maddesi olmasa bile bu sınır kendiliğinden uygulanır.

Burada en çok karıştırılan nokta %25 tavanı. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarına geçici bir madde ile %25 üst sınır getirilmişti. Bu uygulama 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Yani 2024 yazından bu yana %25 diye bir tavan yok; tek ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. 2025 ve 2026’da hâlâ “%25’i geçemez” diyen biri varsa eski bilgiyle konuşuyordur.

İşyeri kiraları için ise %25 tavanı hiçbir zaman olmadı; onlarda 2022’den beri sınır zaten TÜFE 12 aylık ortalamasıydı. Özetle bugün konut ve işyeri için kural aynı: tavan, TÜFE 12 aylık ortalaması.

2026 kira artış oranı: TÜFE’ye nereden bakılır?

Doğru oranı kendin teyit etmek istersen kaynak tek: TÜİK. TÜİK her ayın başında (genelde 3-5’i arası) bir önceki ayın Tüketici Fiyat Endeksi sonuçlarını yayımlar. Bültende üç satır görürsün: aylık değişim, yıllık değişim ve “on iki aylık ortalamalara göre değişim”. Kira için doğru satır sonuncusudur.

Kritik detay: zammı hangi ay yapacaksan, o aydan bir önceki ayın oranına bakarsın. Çünkü zam ayı geldiğinde o ayın verisi henüz açıklanmamış olur. Örnek: Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmede, Haziran 2026 için açıklanan (yani Mayıs verisini yansıtan) 12 aylık ortalama kullanılır. Aşağıdaki tablo son dönem oranlarını özetliyor:

TÜFE 12 aylık ortalama oranı her ay hafif değişir. 2026 boyunca enflasyon yavaşladıkça bu oran kademeli olarak düşüş eğiliminde. Bu yüzden bir sonraki yenilemende mevcut orana göre değil, o ayın güncel TÜİK verisine göre hesap yapmalısın.

5 yıl sonunda kira artışı nasıl hesaplanır?

İlk dört yıl kuralı bellidir: artış TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Ama 5 yıl ve sonrasında oyun değişir. TBK 344/3’e göre beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, beşinci yılın sonunda kira bedeli artık TÜFE ile sınırlı değildir. Taraflar anlaşamazsa hâkim; TÜFE 12 aylık ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal (rayiç) kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir kira belirler.

Pratikte bu şu demek: 5 yıldır piyasanın çok altında kira ödüyorsan, beşinci yılın sonunda ev sahibi “kira tespit davası” açıp kirayı emsal seviyeye çektirebilir. Mahkeme genelde bilirkişiyle çevredeki benzer dairelerin kirasını araştırır ve aradaki farkı kademeli olarak (hakkaniyet indirimiyle) yansıtır. Yani 5. yıl, hem kiracı hem ev sahibi için en kritik dönüm noktasıdır.

Beşinci yıldan sonra her yenilenen beş yıllık dönemin sonunda aynı tespit hakkı tekrar doğar. Aradaki yıllarda ise yine TÜFE 12 aylık ortalama sınırı geçerlidir.

Ev sahibi fazla zam isterse: anlaşmazlık ve dava yolu

Ev sahibin TÜFE 12 aylık ortalamasının üstünde bir oran dayatıyorsa fazlasını ödemek zorunda değilsin. İzleyebileceğin yol şu:

1. Yasal oranı yaz, banka dekontuna işle. Yeni dönemin ilk ayında TÜFE’ye göre hesapladığın tutarı, açıklamasına “… dönemi kira bedeli” yazarak öde. Eksik değil, yasal tavanı öde.
2. Yazılı bildir. Gerekirse ev sahibine, artışı yasal sınır olan TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yaptığını belirten bir bildirim (tercihen noter/iadeli taahhütlü) gönder.
3. Arabuluculuğa başvur. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (dava şartı). Önce arabulucuya gidilir.
4. Sulh Hukuk Mahkemesi. Arabuluculuktan sonuç çıkmazsa “kira bedelinin tespiti” davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davayı kiracı da, ev sahibi de açabilir.

Önemli uyarı: yasal tavanı ödediğin sürece “kira borcunu ödemedi” gerekçesiyle çıkarılamazsın. Ama hiç ödememek ya da eksik ödemek temerrüt yaratır ve tahliye sebebi olur. Bu yüzden anlaşmazlıkta bile yasal tutarı düzenli ödemeye devam et.

Kira artışı hesaplamada en sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak. Kira için “yıllık değişim” değil, “12 aylık ortalama” satırı esastır. Yıllık enflasyon çoğu zaman daha yüksektir; onu kullanırsan fazla ödersin.
• Yanlış ayın verisine bakmak. Zam ayının değil, bir önceki ayın açıklanmış oranı geçerlidir.
• %25 tavanını hâlâ geçerli sanmak. Bu sınır 1 Temmuz 2024’te kalktı.
• Sözleşmedeki oranı körü körüne uygulamak. Sözleşmedeki oran TÜFE’nin üstündeyse, üstü geçersizdir; altındaysa sözleşmedeki düşük oran geçerlidir.

Sık Sorulan Sorular

Haziran 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Haziran 2026’da yenilenen konut ve işyeri kiraları için yasal tavan, TÜİK’in Mayıs 2026 için açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamasına göre %32,24‘tür. Bu bir üst sınırdır; ev sahibi bu orana kadar zam yapabilir.

Kira artışı yıllık enflasyona göre mi hesaplanır?

Hayır. Yasal ölçüt yıllık enflasyon değil, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. TÜİK bültenindeki bu satır, son 12 ayın ortalamasını bir önceki 12 ayın ortalamasıyla kıyaslar ve genelde yıllık enflasyondan düşüktür.

Kira artışında %25 tavanı hâlâ var mı?

Hayır. Konutlarda %25 tavanı 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında geçerliydi ve 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bugün tek sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Ev sahibi TÜFE’nin üstünde zam isteyebilir mi?

İlk 5 yıl boyunca hayır; artış TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Fazlasını ödemek zorunda değilsin. Ancak 5. yılın sonunda ev sahibi kira tespit davası açarak kirayı emsal/rayiç bedele göre artırılmasını isteyebilir; bu durumda kararı mahkeme verir.

Son güncelleme: 2026. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; oranlar her ay TÜİK verisine göre değişir. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışın.

İlgili İçerikler

• YKS Puan Hesaplama 2026: TYT-AYT Ham Puan Hesaplama Aracı
• Doğum Günü Hesaplama: Kaç Gün Kaldı, Hangi Gün Doğdun?
• ALES Puan Hesaplama 2026: Netini Gir, Tahmini Puanını Gör
• Ovülasyon Hesaplama: Yumurtlama ve Doğurgan Günler Aracı
• EBOB EKOK Hesaplama (Online Araç) ve Adım Adım Çözüm
• Yakıt Hesaplama: Yol Maliyetini Anında Çıkaran Araç (2026)
• Tüm ekonomi rehberleri